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婚后共同还贷房屋在离婚时如何分割房屋增值部分的数额?
发布日期:2019-01-24
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     婚后共同还贷房屋在离婚时如何分割房屋增值部分的数额?

 

睿淼所案情简介】2013227日谷某、静某登记结婚,双方婚后无子女,谷某于婚前购买了位于长沙市某区某小号楼小单元某号房屋(以下简称涉案房屋),房屋价款为120万元(其中购房贷款为60万元,其他购房费用为5万元婚前谷某偿还贷款本息10万元(其中本金5.2万元,利息4.8万元)结婚时房屋价值为150万元,婚后谷某与静某共同偿还贷款本息共计10万元(其中本金5.2万元,利息4.8万元),房屋当前市场价值为190万元。

谷某与静某双方对解除婚姻关系没有异议,但对房屋补偿款的数额有异议。谷某认为,其婚前已经购买房屋并从银行贷款,偿还贷款本息10万元(其中本金5.2万元,利息4.8万元),虽然婚后还贷本息共计10万元(其中本金5.2万元,利息4.8万元)但房屋增值指婚后增值,不包括婚前增值,后者属于一方的个人财产,即计算不动产升值率时,应以结婚时不动产价作为计算依据,不能以购买时不动产价格作为依据,因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产,所以静某应获得的补偿款是10*190/150+4.8+5)】*0.5=5*1.19=5.95万元静某认为,离婚时应按房产现值190万元减去男方购房时的价格及其他购房费用125万元作为基数对其进行补偿,即静某应获得的补偿款是32.5万元。

睿淼所律师认为

谷某和静某结婚后还贷本息共计100000元(本金5.2万元,利息4.8万元),根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释()(以下简称《婚姻法解释())第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿的规定,

第一步应先计算诉争房产的升值率

诉争房产的升值率=诉争房产当前市场价值÷[购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)]190/(1254.8)146.4%

第二步计算非产权登记一方所得补偿款,即共同还贷部分乘以不动产升值率,该数额的一半即为应补偿的数额。

非产权登记一方所得补偿款=10×146.4%÷27.32万元。

因此,在本案中诉争房产归谷某所有,谷某应支付给静某7.32万元补偿款。

睿淼所提醒

《婚姻法解释()》公布实施后,审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷房产增值部分的计算,各地法院做法不一,计算结果也存在较大差异。有的法院计算具体补偿数额时,注意确定计算时点,这里的增值是指婚后增值,不包括婚前增值,后者属于一方的个人财产,即计算不动产升值率时,应以结婚时不动产价作为计算依据,不能以购买时不动产价格作为依据,因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。而有的法院计算不动产升值率,包括婚前增值部分,不动产升值率等于不动产现价格除以不动产成本,而这里的不动产成本等于购买时不动产价格加上共同已还利息其他费用。睿淼所律师建议,参照【最高人民法院民一庭意见】在适用《婚姻法解释()》第十条时,涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买时不动产价格共同还贷的利息部分其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)

睿淼所全体律师祝您生活愉快,工作顺利!

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